6년 간 42만 가구이상 주택 공급하는 8.8 부동산 공급 대책 핵심 정리

 

8.8 부동산 공급 대책 한눈에 보기

집 값은 계속 오르고 있고 금리는 내려가지 않아 불안한 경제 상황 속에서 주거 문제에 대해 고민이신 분들 많으시죠? 정부는 2024년 8월 8일 제8차 부동산 관계 장관 회의를 통해 국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안(이하 8.8 부동산 공급 대책)에 대한 논의가 있었습니다.

 

8.8 부동산 공급 대책은 국민의 주거 안정을 위해 서울•수도권에 6년 간 42만 가구 이상 대규모 주택 공급을 추진하는 대책으로 크게 1) 도심 내 아파트 공급 획기적 확대, 2) 빌라 등 非아파트 시장 정상화, 3) 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여, 4) 서울•수도권 신규택지 발표, 5) 주택공급 여건 개선으로 구분해 볼 수 있습니다.

우리가 살아가는 데 있어 가장 중요한 문제인 '주거'에 대한 정책인 만큼 반드시 알아야 하는 8.8 부동산 공급 대책 핵심 내용만 정리했으니 끝까지 집중해 주세요!

1. 도심 내 아파트 공급 획기적 확대

첫 번째 추진 과제인 도심 내 아파트 공급 획기적 확대에는 정비사업 속도 제고 및 부담 경감과 1기 신도시 등 노후 계획도시 정비로 구분됩니다.

(1) 정비사업 속도 제고 및 부담 경감

패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)[재건축•재개발 촉진법(특례법)]을 제정하고, 진행 중인 재건축•재개발 서울 37만 호 추진 가속화

1) 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고

• 계획 통합 처리
  • 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합, 처리할 수 있도록 허용하여 정비사업 기간을 단축
  • 기본 계획과 정비 계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화
  • 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행인가와 관리처분인가의 동시 수립을 허용하고 행정청도 일괄 인가

• 절차 간소화
  • 사업 단계별로 복잡한 절차를 개선하여 속도 제고
  • 조합 설립
    • 재건축 조합 설립을 위한 동의 요건을 완화(70->70%, 동별 1/2 -> 1/3)하고, 조합 설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대
  • 사업 시행
    • 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
  • 관리 처분
    • 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청 허용, 토지등 소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120->90일)
  • 이주 • 착공
    • 관리처분인가 완료 전 대출 보증 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거 심의를 통해 기간 단축
• 인허가 지원
  • 인허가 법정 처리 기한 관리를 강화하고, 관계 기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체의 합동조정회의 신설
  • 합동조정회의 이후에도 협의 지연 시 국토부가 직접 조정
  • 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계 기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터 설치

2) 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소

• 공공관리 강화
  • 사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리 체계 구축
• 분쟁 신속 조정
  • 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화
• 검증체계 강화
  • 빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭) 공사비 검증 지원단을 부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대

3) 세재 • 금융 지원 강화

• 초기 자금 지원
  • 초기 사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역 당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정 수준 지속 검토
• 공적보증 강화
  • 정비 사업 대출 보증 규모 대폭 확대
  • 사업 면적 등에 따라 최대 보증 한도 확대(50⇨60억)
  • 사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출 보증이 필요한 경우 추가 보증 실시(총 사업비 60% 이내)
• 주택연금 활용
  • 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대

• 취득세 감면
  • 재건축 사업의 사업자(조합)•1 주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
  • 규제지역 외의 지역에 한하여 분양 가격 12억 원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면

4) 도시 • 건축 등 정비사업 관련 규제 완화

• 용적률
  • 정비 사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가 허용

• 임대주택
  • 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대 주택 비율을 사업성 등 고려하여 차등 완화
  • 임대 주택 인수 가격도 현행 대비 1.4배 상향
• 건축 규제
  • 유연한 토지 이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원 녹지 확보 기준을 완화할 수 있도록 개선
  • 재건축•재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85m2 이하 주택 공급 의무 폐지
• 재건축 부담금 폐지
  • 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택 공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진

(2) 1기 신도시 등 노후 계획도시 정비

1) 기본 방침 •  1기 신도시별 기본계회 공개, 미래도시펀드 추진

• 기본 방침(국토부)과 1기 신도시 별 기본 계획(지자체)을 8월부터 공개
• 총 12조 원 규모의 미래도시펀드 구조 설계를 금년 중 완료하고, '25년부터 펀드 조성을 위한 투자 설명회 등 추진

2) 11월 [1기 신도시 정비 선도지구] 선정

• '24. 11월에 2.6만 호+a(최대 3.9만 호) 규모의 선도지구를 선정하고 내년 이후에도 매년 일정 물량을 선정하여 사업 추진
• 금년 선정되는 선도지구는 '25년 특별정비구역 지정, '26년 사업 시행인가 등을 거쳐 '27년 첫 착공을 목표로 추진

3) 전국 노후계획도시 정비 기본계획 본격 수립

• 올해 하반기 중 부산, 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본 계획 수립 착수
• 현재 1기 신도시 5곳에 운영 중인 미래도시지원센터도 지자체가 기본 계획 수립을 추진하는 전국 노후계획도시로 확대 개소 추진

2. 빌라 등 非아파트 시장 정상화

(1) 공공 신축매입 공급 확대

공공 신축매입 공급 확대는 서울 지역의 경우 非아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제•대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고

• 매입 규모 확대
  • 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축 매입을 '25년까지 11만 호+@ 집중 공급
  • 서울은 非아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입
• 매입 속도 제고
  • LH 내 수도권 신축 매입 총괄 전담 조직을 신설하고, 절차 등을 개선하여 약정 체결 기간을 7 -> 4개월로 3개월 단축
• 공급기반 강화
  • 민간사업자의 참여 활성화를 위해 각종 세제혜택과 자금지원 강화 등 '신축매입 활성화 지원 3종 세트' 시행

(2) 분양전환형 신축매입 신규 도입

분양전환형 신축매입 신규 도입은 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 '26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급. 공공 신축 매입 11만 호 중 최소 5만 호를 분양전환형 신축 매입으로 공급

• 개요
  • 매입 임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정 기간 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선 매각
• 매입 대상
  • 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양 전환 될 수 있도록 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입
• 공급 대상
  • 무주택 중산층 실수요자 등을 대상으로 공급
• 분양전환 시기
  • 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 시행
  • 분양전환을 희망하지 않는 경우 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년 간(총 10년) 추가 임대 거주 기간 보장
• 분양가
  • [입주 시 감정가 + 분양 시 감정가] ÷ 2
• 물량 배분
  • 주택 공급 확대, 실수요자 선호 고려 수도권 위주 공급

(3) 非아파트 시장기반 정상화

非아파트 시장기반 정상화는 위축된 非아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제•청약 등 맞춤형 지원 방안을 마련.

1) 소규모 건설업자 취득세 중과 완화

• 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시 중과(12%)가 아닌 일반 세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화

2) 등록임대사업자 세제혜택 일몰 연장 및 대상 • 범위 확대

• 단기 등록임대 도입
  • 1호 만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록 임대를 도입하여 소형주택 공급활성화(아파트 제외)
• 일몰 연장
  • 임대사업자의 등록임대주택(장기일반•공공지원)에 대한 취득세•재산세 감면 일몰기한을 연장('24. 12 ⇨ '27. 12)
  • 취득세 : 공동주택(신축•최최 분양)•오피스텔(최초분양) 60m2 이하 면제, 60~85m2 50% 감면
  • 재산세 : 공동주택•오피스텔•다가구 40m2 이하 면제, 40~60m 75% 감면, 60~85m2 50% 감면
  • 건설형 등록임대 주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용하는 일몰 기한을 연장('24. 12 ⇨ '27. 12)
• 대상 확대
  • 등록임대 유형으로 신설된 임대형 기숙사를 취득세•재산세 감면 대상에 신규로 포함

3) (임대인) 임대수요 정상화

• 신축 소형주택을 구입하는 경우 취득•종부•양도세 산정 시 주택 수 제외하는 기간을 '27. 12월까지 확대
• 기축 소형주택을 '27. 12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외
  • ※ '24. 1월~'27. 12월 간 구입 및 임대 등록한 전용 60m2 이하, 수도권 6억 원•지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립•다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔

4) (실수요자) 주거사다리 역할 회복

• 생애 최초 혜택
  • 생애 최초로 소형 주택을 구입한 자는 취득세 감면 한도 확대(200만 원 -> 300만 원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)
    • ※ 전용 60m2 이하, 취득가격 3억 원(수도권 6억 원) 이하, 다가구, 연립•다세대, 도시형 생활 주택
    • ※ 소형 주택이 아닌 경우(12억 원 이하) 감면 한도 200만 원 유지
• 청약 기준 완화
  • 빌라 등 非아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대
    • 단독•다가구주택, 연립•다세대 주택, 도시형 생활주택
      • (現) 면적: 60m2 이하, 금액(공시 가격): 수도권 1.6억 원, 지방 1억 원 이하
      • (改) 면적: 85m2 이하, 금액(공시 가격): 수도권 5억 원, 지방 3억 원 이하

5) (임차인) 非아파트 정보 제공 강화

• 정보 제공 확대
  • 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택 보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거 마련
• 안심 임대인 혜택 제공
  • 일정 요건 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심인대인 확인서 확인서 부여 및 임대인 보유 주택에 대한 혜택 제공(임차인이 '안심임대인' 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증 수수료 10% 할인)
  • 임대인 요청 시 안심인대인이 보유한 임차주택에 대하여 민간 부동산 플랫폼 상 안심인대인 마크 표출

(4) 뉴:빌리지 사업 본격 추진

뉴:빌리지 사업은 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의 시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책 지원을 병행하기 위한 사업으로 '29년까지 주택 5만 호 공급 추진.

• 개요
  • 민간의 자율적인 주택 정비가 촉진될 수 있도록 노후 저층 주거 지역에 기반 시설 또는 편의 시설 설치 등을 지
  • 주택 정비 사업과 공동이용시설 설치를 직접 연계 시 추가 국비 지원(최대 30억 원)

• 정책 지원
  • 신축 연립•다세대를 주로 공급하는 자율주택정비사업은 총사업비의 최대 70%까지 금리 2.2%의 기금융자를 지원
  • 자율주택정비사업 시행 시 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화
  • 뉴:빌 사업지 내 신축 빌라 등은 LH 신축매입약정 심사 시 가점
  • 부동산원을 통한 소규모 정비 사업 밀착 지원 실시 및 HUG 사전 컨설팅 등을 통해 사업지 별 최적의 사업 방식을 안내
• 일정
  • 지자체 사업 컨설팅을 거쳐 연내 선도 사업 선정

(5) 非아파트 공공임대 추가 공급

신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1.6만 호 추가 공급

1) HUG든든전세 주택 확대 공급

• 개요
  • 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든 전세 외 추가로, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하여 임대하는 유형 신설
  • 임차인의 기존 든든 전세주택과 동일하게 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년 간 보증금 미반환 걱정 없이 거주
  • 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여 채무를 임대 종료까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대 종료 후 환매 허용
• 물량
  • '24년 2천 호, '25년 4천 호 등 총 6천 호(잠정)

2) 非아파트 전세임대 확대 공급

• 개요
  • 非아파트 시장 정상화를 위해 전세 임대 사업을 확대하여 최대 8년 간 안심하고 거주 가능한 전세 임대 유형 신설
• 방식
  • 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집 공고를 실시하여 즉시 입주 가능 주택을 조기 확보
  • 모집 공고를 거친 非아파트 임대인과 LH 등이 전세 계약을 체결한 후 입주자는 공공과 임대차 계약을 맺고 거주
• 대상
  • 非아파트 보증금 최대 2억 원 지원
• 물량
  • '25년 5천 호, '26년 5천 호 등 1만 호

3. 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여

공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게는 미분양 매입확약을 제공하고 後분양 공공택지의 先분양도 허용하여 착공 및 분양 일전 조기화를 추진합니다.

(1) 수도권 공공택지에 22조 원 규모 미분양 매입확약 제공

• 개요
  • LH가 조성한 수도권 공공택지(공동주택, 주상복합용지 등)에 대해 22조 원 규모의 미분양 매입확약을 제공하여 조기 착공 유도
  • 적용 대상은 수도권 3.6만 호로 민간에서 '25년까지 실 착공하여 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 매입
• 매입 가격 (세대별 실제 분양가 x ( 매입확약률 + 가산 비율(최대 2% p) )
  • 매입확약률 : 준공 시점 이후 미분양률(미분양 호수÷분양 호수)에 따라 분양가 대비 85~89% 범위로 단위 구간별 1% p 차등 적용
  • 가산 비율 : 정책 효과 조기화를 위해 '25년 상반기까지 착공 시 1% p 가산, 500세대 이상 대단지는 복리시설을 감안해 1% p 추가 가산
• 매입 후 활용
  • 8월 중 희망업체 신청을 받은 후 매입 약정을 체결하여 정책성과를 가시화하고, 이후 해당 단지에 대한 착공 관리 추진

(2) 청약 조기화 등을 위한 後분양 조건부 공공택지의 先분양 허용

• 적용 대상
  • '18~'20년 後분양 조건부로 공급한 1.77만 호(22필지) 중 '24년 7월 현재 본청약 실시 전인 0.45만 호(6필지)에 적용 추진
  • 先분양 허용 시 최대 1년 6개월 내외 분양 시기 조기화 효과
• 일정
  • LH 토지공급계약서 변경 및 지자체 통보(8월)

(3) 공공택지 내 주택공급 조기화 지원

• 원스톱 협의체 구축
  • 군부대•송전탑 이전 등 사업지연 유발 현안에 신속 대응하기 위하여 범부처 관계기관 협의체 구성
• 신도시 공공리츠 도입
  • 광명, 시흥 지구(6.6만 호) 지구 계획 최초 승인('24. 12) 이후 리츠 자금을 투입하여 신속한 보상 및 지구 착공 추진
• 지방공사 참여 확대
  • 지자체의 지방공사 출자에 맞추어, 광명•시흥 등 3개 지구의 지방공사 참여비율 결정(~'25년) 및 지구 조성 조기화
• 민간공동개발 추진
  • 민간대행 및 민간참여 사업 등을 통해 민간과 공동으로 택지 조성사업을 추진하여 사업 속도 제고

(4) 기 발표 수도권 공공택지 지구지정 조기화

• '22년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지(5곳, 14.5만 호)에 대해서도 김포한강 2('24. 7)를 시작으로 '25년 상반기까지 지구지정 완료 추진

4. 서울 • 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대

미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트 등을 활용하여 합리적 가격의 주택 공급을 추진하고 토지 이용 효율성 제고 등으로 주택 추가 공급

(1) 서울 및 서울 인근 신규택지 후보지 8만 호 발표

• 지정 계획
  • 선호도 높은 서울•수도권 우수입지 후보지를 '25년까지 당초 대비 4배 규모인 총 8만 호 발표 추진
  • '24년 5만 호 중 2만 호에 대해서는 신혼•출산•다자녀 가구를 위한 분양•임대 주택이 최대 70% 공급되도록 추진
  • '25년에도 지자체 및 관계부처 협의 등 후보지 지정 관련 절차를 신속하게 추진하여 발표 시기 조기화 
• 투기 방지
  • 신규택지 발표 시('24. 11월 예정)까지 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정

(2) 공공택지 이용 효율화로 2만 호 이상 추가 공급

• 개요
  • 사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성 제고 등을 통해 종전 3만 호에서 2만 호 이상 추가 확보
  • 일조권•소음 영향 및 기반 시설 용량, 상위 계획(인구 계획) 등 고려, 쾌적한 주거 환경이 유지되는 범위 내에서 계획 변경 
• 추진 계획
  • 지자체•관계 기관 협의 등 선행 절차를 거쳐 지구 계획 변경(승인)하고 주택 사업 승인 절차도 조속 추진

5. 주택공급 여건 개선

(1) 공급규제 혁파 및 정책 지원 강화

주택 공급을 가로막는 '손톱 및 가시'를 꾸준히 발굴하여 개선해 나가고, 인허가•착공 등 촉진을 위해 PF보증 확대, 지자체 협의회 운영 등 추진

1) PF 보증 확대 등 유동성 지원

• 정상사업장의 원활한 자금 조달을 위해 PF대출 보증 공급 규모를 당초 대비 5조 원 추가 확대(30->35조 원)

2) 주택건설 장애 요인 해소

• 인허가 관리
  • 지자체 협의회 운영 및 권역별 점검회의를 통해 주택공급 현황 점검 및 인허가 장애요인 해소
  • 사업계획승인권자 대상으로 주택 인허가 절차 처리 과정에서 관계법령 준수 여부 확인
  • 인허가 업무처리의 예측가능성 확보, 신속한 허가절차 진행 등을 위해 [주택건설사업 승인 업무매뉴얼] 등 지침 보완   
• PF조정위 강화
  • PF조정위원회의 조정 대상 사업을 사업자 요청에 따라 필요시 민간 개발 사업가지 확대

3) 주택 공급 규제 완화

• 면적 제한
  • 수요가 많은 중소형 평형 도시형 생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한 완화(60⇨85m2)
• 인수 가격
  • 소규모 정비사업 등 용적률 완화에 따라 건설해야 하는 임대 주택 인수 가격 상향
• 용도 지역
  • 노후•저층 주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택 정비사업 관리지역 내 용도 지역을 최대 준주거까지 상향 허용

(2) 지방 미분양 해소

지방 주택건설 사업 정상화를 위해 CR리츠, 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소하고 지방의 신규 주택 공급 여력을 확보

• ① 지방 미분양 CR리츠 본격 도입(9월 중 출시)
  • 개요
    • 시행•시공사 및 재무적 투자자가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입•운영하여 미분양 리스크를 해소
  • 지원 내용
    • CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세•종부세 세제지원
    • CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 모기지 보증 가입 허용
  • 추진 과제
    • 9월 중 미분양 CR리츠 출시 -> 지방 미분양 본격 해소
    • 리츠 신속 등록을 지원하고 모기지 보증 심사 절차 중 리츠 신용 평가 및 미분양 주택 감정평가는 보증 신청 전이라도 우선 진행
• ② 지방 준공 전 미분양 PF 보증 지원 확대
  • 지방 미분양 애로가 있는 주택 건설 사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증 한도 한시 확대
    • 전용 면적 구분 없이 최대 70% 지원
  • 시공사 별 최대 미분양 PF 대출 보증 한도도 한시 확대
    • HUG 신용등급 BBB- 이상 5천 억 원, CC 이상 3천 억 원
• ③ 지방 준공 후 미분양에 대한 세 부담 경감
  • 사업자
    • 지방 준공 후 미분양 주택을 임대 주택으로 활용 시 주택 건설 사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면
  • 구입자
    • 기존 1주택자가 '25. 12월까지 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 적용

6. 기대 효과

(1) 국민 선호도 높은 입지에 양질의 우량 주택 21만호+@ 추가 공급

(2) 기 추진 중인 사업들의 소요 기간을 대폭 줄여 21.7만 호 조기 공급

7. 참고 정보

1) 문의

• 국토교통부

2) 출처

• 국토교통부, 기획재정부 제8차(’24.8.8.) 부동산 관계장관회의 안건 보도자료

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