종합부동산세 합산배제 및 과세 특례 확인하고 바로 신청하세요!

종합부동산세 합산배제 및 과세 특례 제도 한눈에 보기

  주택을 소유하신 분들이라면 집중해주세요! 신청 기한 지나면 혜택을 받으실 수 없습니다. 국세청은 주택 소유자들에게 세제 혜택을 주기 위한 정책으로 종합부동산세 합산배제 및 과세 특례 제도 정책을 운영 중입니다.

  종합부동산세 합산배제 및 과세 특례는 납세자가 부동산 보유에 따른 세 부담을 줄이기 위해 활용할 수 있는 중요한 제도입니다. 국세청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청을 받고 있습니다. 종합부동산세 합산배제, 과세 특례 제도의 핵심 내용만 정리 했으니 반드시 확인하셔서 세제 혜택 놓치지 마시기 바랍니다.

1. 합산 배제 제도

  합산배제 제도는 특정 부동산을 종합부동산세 과세 대상에서 제외하는 제도입니다. 이 혜택은 1) 임대사업자로 등록된 임대 주택, 2) 사원용 주택 또는 3) 주택 신축용 토지에 적용됩니다. 합산 배제를 통해 해당 부동산이 종합부동산세 계산에서 빠지게 되어 납세자는 세 부담을 줄일 수 있습니다.

(1) 임대 주택

  임대 주택은 일정 요건을 충족한 주택으로서 과세기준일(6.1.)현재 실제 임대하고 지자체와 세무서에 임대사업자 등록한 주택을 말합니다.

• ※ 6. 1. 현재 임재 중인 주택을 9. 30. 까지 사업자 등록을 하면 6. 1. 사업자 등록을 한 것으로 인정

• 임대 주택 유형별 합산배제 요건 ( [종합부동산세법 시행령] 제3조)

(2) 사원용 주택 등

• 직원의 복지 차원에서 제공되는 사원용 주택은 합산배제 대상에 포함됩니다. 이는 일정 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양 주택, 주택건설 멸실 목적 주택, 등록문화재 주택 등을 말합니다.
• 주요 합산배제 사원용 주택 등 ( [종합부동산세법 시행령] 제 4조)

(3) 주택건설용 토지

• 취득 주체
  • 정비사업시행자, 소규모주택정비사업의 시행자, 주택조합•고용자•주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사
• 주택신축용 토지
  • 주택 건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획승인 받을 토지를 말합니다.
  • ※ 취득일로부터 5년 이내 [주택법]에 따른 사업 계획 승일을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징

2. 과세특례 제도

과세 특례 제도에는 1세대 1주택자 적용 특례와 세율 적용 특례로 구분됩니다.

(1) 1세대 1주택자 적용 특례

1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 적용 특례

  1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득(일시적 2주택)하거나, 상속 주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. 이 제도를 통해 납세자는 세액 공제 혜택을 받을 수 있으며 주택 수에서 제외되는 등 실질적인 세금 경감을 기대할 수 있습니다.

• 과세 특례 제도 신청 대상 물건
  • 유의 사항
    • 일시적 2주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하지 않는 경우 경감받은 세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액)과 이자상당가산액이 부과되니 유의

 

• 부부 공동명의 1주택자 특례
  • 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산 방식을 적용 받을 수 있습니다.
  • 과세기준일인 '24년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택 만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.
  • 부부 공동명의 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있으니 홈택스 종부세 모의세액계산 서비스 등을 활용하여 특례 적용 유불리 여부를 검토 후 신청하시기 바랍니다.
    • ※ 홈택스 : 자주 찾는 메뉴 ⇨ 종합부동산세 ⇨ 종합부동산세 고지•모의 계산 ⇨ 모의 계싼
    • ※ 손택스 : 전체 메뉴 ⇨ 세금 신고 ⇨ 종합부동산세 신고 ⇨종합부동산세 간이 세액 계산

• < 1주택을 부부가 50:50 지분 율로 공동 소유하는 경우 표준 세부담 비교표 >

(2) 세율 적용 특례

• 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례
  • 상속 주택, 무허가 주택 부속 토지, 소형 신축 주택, 준공 후 미분양 주택 소유자가 특례 신청 시 해당 주택은 세율 적용 주택 수 계산에서 제외되어 3주택 이상 자에게 적용되는 중과세율을 적용 받지 않을 수 있습니다.
  • 과세 기준 일인 '24년 6월 1일 현재 소유하고 있는 아래 주택은 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례를 신청할 수 있습니다.
  • 유의 사항(아래 표)
    • 상속 주택 등 특례 주택을 제외하고 그 외 나머지 주택 수가 3주택 이상이면 중과세율이 적용될 수 있습니다.

• 법인 일반 누진 세율 적용 특례
  • 공익법인, 공공주택사업자 등 일정한 법인은 특례 신청 시 주택분 종합 부동산세 기본 공제, 일반 누진 세율, 세부담 상한을 적용 받을 수 있습니다. 이 외 일반 법인이 보유한 주택은 종합부동산세 계산 시 단일 세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본 공제 및 세부담 상한 적용 배제
  • 신고 대상
    • 과세기준일인 '24년 6월 1일 현재 법에서 열거한 아래 법인 또는 법인으로 보는 단체는 특례를 신고할 수 있습니다.
  • 세제 혜택
    • 특례 신청 법인은 아래와 같이 주택분 종합부동산세 기본 공제, 일반누진 세율, 세부단 상한을 적용받을 수 있습니다.
  • 유의 사항
    • 공익법인 등은 직접 공익 목적 사업에 사용하지 않는 주택이 1채라도 있는 경우 최고 5%까지 중과누진세율이 적용될 수 있습니다.

 

• < 신고 대상 >

 

• <세제 혜택>

3. 신고 방법

  종합부동산세 합산배제 및 과세 특례 신청은 크게 전자 신고와 서면 신고로 구분됩니다. 전자 신고는 국세청 홈택스 홈페이지에서 간편하게 진행할 수 있으며, 서면 신청은 가까운 세무서에 방문하여 신청할 수 있습니다.

• 다양한 신고 도움 서비스 제공

4. 24년 귀속 종합부동산세 법령 주요 개정 내용

(1) 주택분 과세표준 합산배제 주택의 범위 확대

• 공공주택사업자가 소유하는 [공공주택 특별법] 제2조 제1호의 4에 따른 지분적립형 분양주택(주택 지분의 일부를 소유하는 경우에는 해당 지분)
• [부동산투자회사법] 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자 회사가 2024년 3월 28일부터 2025년 12월 31일까지 취득(2025년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함) 하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택(해당 주택을 취득한 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 않은 주택으로 한정)

(2) 주택분 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 범위 확대

• 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택 중 다음의 소형 신축주택과 준공 후 미분양 주택은 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외

5. 참고 정보

1) 문의

• 국세청 홈택스(☎126)
• 국세청 부동산납세과

2) 근거법령

• 공공주택 특별법
• 종합부동산세법 시행령

3) 출처

• <출처 = 국세청 2024. 9. 11. 보도자료>

💚 종합부동산세 합산 배제 및 과세 특례 영상으로 확인하기

---

Copyrights © 2025. 복지하우. All rights reserved.

해당 콘텐츠는 '복지하우'의 소유로 무단 전재 및 재배포, 사전 동의 없이 영리적인 이용을 금지합니다.
해당 콘텐츠를 인용할 시에는 저작권법에 따라 출처를 반드시 명시하시기 바랍니다.